30.11.2015

Kupujeme byt s nájemníkem – je to dobrá volba?

Najít ideální nemovitost není vždy jednoduché. Často se na mě obracejí klienti, kteří již ztrácejí naději, že vysněnou nemovitost najdou. Společnými silami však dokážeme vyhledat takovou nemovitost, která jim vyhovuje a kterou je ochoten její majitel prodat. V některých případech to ale může mít háček – v nemovitosti je nájemník.

Chcete byt jako investici

Nejprve se podívejme na situaci, kdy byste danou nemovitost chtěli kupovat jako investici. V tomto případě je existence nájemníka dokonce pozitivum, jelikož pouze změníte nájemní smlouvu a ten může ve vašem bytě dále bydlet a platit nájem přímo vám. V takových situacích dokonce radím klientům to, že kupovat byty, nebo domy přímo s nájemníky je rozhodně dobrá volba. Ušetří si tak řadu budoucích starostí s obsazením. Co ale v případě, kdy chcete v dané nemovitosti bydlet přímo vy?

Jak se s konkrétním nájemníkem vypořádat

Pokud se podíváme na to, co v aktuální problematice říká zákon, potom musím podotknout, že ten je přímo na straně konkrétních nájemníků. To znamená, že při prodeji nemovitosti nájem automaticky přechází na nového vlastníka bytu. Nelze tedy v souvislosti s koupí bytu a podpisem smlouvy nájemníka ihned vyhodit. Je proto dobré hledět ještě před samotnou koupí na to, jaké náležitosti má současná nájemní smlouva. To nám může pomoci rozhodnout se, zda je daný byt dobrou volbou.

Nájem na dobu určitou nám dává několik jistot

Ideální je, pokud je nájem uzavřený na dobu určitou. V takovém případě jako noví majitelé přesně víme, do jakého termínu musí nový nájemník byt bezpodmínečně opustit. Je jasné, že pokud v bytě chceme bydlet, dobu nájmu mu prodlužovat nebudeme. I zde upozorňuji na to, že záleží na tom, kdy daná doba nastane. Pokud za několik měsíců, určitě není problém vytrvat. Pokud za několik let, může to být problém. Na druhou stranu pamatujte, že slušný nájemník v bytě bude znamenat i pravidelný příjem v podstatě bezpracně získaných peněz, což se může také hodit.

Pokud se jedná o nájemní vztah na dobu neurčitou, máte dvě hlavní cesty, jak se s konkrétním nájemníkem vypořádat. První cestou je oboustranná dohoda a následně podpis na dané dohodě, ze které bude jasně patrné, kdy nájemník byt opustí. Druhou cestou je situace, kdy nájemník porušuje své povinnosti a vy mu tedy můžete podat výpověď právě z tohoto důvodu.

Pozor na dohody s prodávajícím

Během své praxe jsem se setkal s mnoha situacemi, kdy prodávající slíbil, že v době předání bytu již bude současný nájemník pryč. Situace však byla zcela jiná. Proto v tomto ohledu doporučuji vždy vidět konkrétní dokumenty, které jasně prokazují, že se současný pronajímatel a nájemce domluvili na výpovědi nájmu, a to k určitému datu. Taktéž doporučuji vytvořit si kopii daného dokumentu.

V souvislosti s tímto faktem doporučuji ještě věc druhou. Ta se týká prohlášení toho, že v rámci dané nemovitosti nevázne nájemní právo. Jedná se o prohlášení uváděné v kupní smlouvě, která vám dává jistotu toho, že prodávající bude muset prodat skutečně prázdný byt, bez nájemníků. Pokud by toto ujednání porušil, může mít problémy. Takovou formulaci vám do smluv samozřejmě ochotně zapracuji.

Jak je to s trvalými pobyty

Ještě o něco komplikovanější situace může nastat, pokud má daný nájemník v bytě trvalé bydliště. V takovém případě můžete nechat jeho odhlášení na něm samotném, nebo podat návrh na zrušení trvalého pobytu. To se podává na místním úřadě. Pozor však na situace, zda je ve vaší nemovitosti přihlášen skutečně jenom nájemník uvedený ve smlouvě, nebo i všichni jeho rodinní příslušníci. I ti mohou celou věc v konečném důsledku zkomplikovat. Proto opět dodávám, že nejjednodušší formou je vzájemná domluva s nájemníkem.


Líbil se vám článek?

Autor článku

Petr Ejem

Autor projektů RealitníPoradce.netRealitníAsistent.netPetrEjem.cz

Nejnovější poptávky